Fiyat-kira oranı (amortisman) nedir, nasıl yorumlanır?
Son güncelleme: 2026-07-07
Bir evin “ucuz” mu yoksa “pahalı” mı olduğunu anlamanın en hızlı yollarından biri, fiyatını kirasıyla kıyaslamaktır. Fiyat-kira oranı tam olarak bunu yapar. Bu yazıda oranın ne olduğunu, nasıl hesaplandığını ve al mı kirala mı kararında ne söylediğini anlatıyoruz.
Tanım
Fiyat-kira oranı, evin satış fiyatının yıllık kirasına bölünmesidir. Sonuç, kabaca kiranın ev fiyatını kaç yılda geri ödeyeceğini gösterir. Bu yüzden günlük dilde çoğu zaman amortisman süresi olarak da anılır.
Aynı fikri ay cinsinden de ifade edebilirsiniz: ev fiyatını doğrudan aylık kiraya bölerseniz “kaç aylık kira, ev fiyatına eşittir” sorusunun yanıtını alırsınız (yıllık orandan 12 kat büyük çıkar).
Örnek: sadece bir model, gerçek fiyat değil
Aşağıdaki sayılar varsayımsaldır; herhangi bir şehir ya da dönemin gerçek piyasa değeri değildir. Sadece formülün nasıl çalıştığını göstermek içindir.
- Varsayım: Ev fiyatı 100 birim, aylık kira 0,40 birim.
- Yıllık kira = 0,40 × 12 = 4,8 birim.
- Fiyat-kira oranı = 100 ÷ 4,8 ≈ 21 yıl.
Aynı evde kira 0,50 birime çıksaydı oran ≈ 17 yıla iner, yani sahiplik kendini daha çabuk öderdi. Kira 0,30 birime düşseydi oran ≈ 28 yıla çıkar, kiralamak görece daha cazip olurdu. Gördüğünüz gibi oran, fiyat ve kira birlikte değişir.
Kendi evinizin gerçek oranını görmek için tahmini rakamlarla değil, bildiğiniz gerçek fiyat ve kirayla çalışın: hesap makinesine fiyat ve kirayı girdiğinizde oran ve çok daha fazlası otomatik hesaplanır.
Oranı nasıl yorumlarız?
- Düşük oran (kısa amortisman): Kira, fiyata göre yüksektir. Sahiplik kendini daha çabuk amorti eder; almak öne çıkar.
- Yüksek oran (uzun amortisman): Ev, kirasına göre pahalıdır. Aynı parayı kiraya bağlamak yerine başka yerde değerlendirmek mantıklı olabilir; kiralamak öne çıkar.
“Düşük” ve “yüksek”in evrensel bir eşiği yoktur; ülke, şehir ve dönem koşullarına göre değişir. Önemli olan mutlak sayı değil, aynı bölgedeki alternatiflerle ve kendi beklentilerinizle karşılaştırmaktır.
Oranın anlatmadıkları
Fiyat-kira oranı güçlü ama kaba bir ölçüdür. Tek başına şunları göz ardı eder:
- Kredi faizi: Krediyle alıyorsanız ödenen faiz toplam maliyeti değiştirir. Bkz. Kredi rehberi.
- Alternatif getiri: Peşinatı ve masrafları kiraya bağlamayıp yatırırsanız o para da büyür. Bkz. Peşinatı mevduatta değerlendirmek.
- Değer artışı ve enflasyon: Evin ve kiranın zamanla nasıl değişeceği sonucu belirler. Bkz. Reel getiri ve bugünkü lira.
- Kalış süresi ve masraflar: Alım-satım masrafları yüksek olduğundan kısa süre kalacaksanız oran cazip olsa bile kiralamak daha iyi olabilir.
Bu yüzden oranı bir ilk süzgeç olarak kullanın; nihai kararı, tüm bu değişkenleri birlikte değerlendiren bir hesapla verin.
Sık sorulan sorular
Fiyat-kira oranı nedir?
Evin satış fiyatının yıllık kirasına bölünmesidir; kiranın ev fiyatını kaç yılda ödeyeceğini yaklaşık gösterir. Buna amortisman süresi de denir. Düşük oran evin kirasına göre ucuz, yüksek oran pahalı olduğunu işaret eder.
Nasıl hesaplanır?
Ev fiyatını yıllık kiraya (aylık kira × 12) bölerseniz yıl cinsinden bulursunuz. Örneğin fiyatı yıllık kirasının 21 katı olan bir ev, kabaca 21 yıllık amortismana karşılık gelir.
Düşük mü yüksek mi oran daha iyi?
Almayı düşünen için düşük oran daha caziptir. Yüksek oran ise kiralamanın öne çıkabileceğini gösterir. Ancak oran tek başına karar vermez; faiz, değer artışı ve kalış süresi de belirleyicidir.
Oran tek başına yeterli mi?
Hayır. Kredi faizini, alternatif getiriyi, değer artışını, masrafları ve kalış süresini hesaba katmaz. Kapsamlı bir karar için bunları birlikte değerlendiren hesap makinesini kullanın.