Peşinatı mevduatta değerlendirmek gerçekçi mi?
Son güncelleme: 2026-07-07
“Ev almazsam peşinatı bankaya koyar, faiziyle geçinirim” cümlesi kulağa mantıklı gelir. Peki gerçekten para kazandırır mı? Cevap, çoğu kişinin baktığı nominal faizde değil, enflasyon ve vergi sonrası kalan reel getiride saklıdır. Bu yazı o farkı anlatır.
Önce kavram: fırsat maliyeti
Ev alırken peşinatı, tapu harcını ve alım masraflarını eve “bağlarsınız”. O parayı başka bir yerde değerlendirme imkânından vazgeçersiniz. İşte bu vazgeçilen getiriye fırsat maliyeti denir. Kiracı ise aynı parayı elinde tutar ve mevduatta ya da başka bir yatırımda büyütebilir. Adil bir karşılaştırma, ev sahibinin “kira ödemiyorum” avantajını, kiracının “param çalışıyor” avantajıyla birlikte tartar.
Kilit ayrım: nominal getiri ≠ reel getiri
Mevduat faizi yüksek göründüğünde heyecan verici olur. Ama o faizin büyük bölümü çoğu zaman yalnızca enflasyonu telafi eder. Alım gücünüzün gerçekten artıp artmadığını görmek için şu iki adımı geçmeniz gerekir:
- 1. Vergiyi düş: Mevduat faizinden kaynağında stopaj kesilir. Eline geçen net faiz, ilan edilen brüt faizden düşüktür.
- 2. Enflasyondan arındır: Kalan net faizi, aynı dönemin enflasyonuyla kıyasla. Fark pozitifse alım gücün arttı; değilse yerinde saydın ya da geriledin.
Bu mantığın ayrıntısı için Enflasyon, reel getiri ve “bugünkü lira” yazısına bakabilirsiniz.
Örnek: yalnızca mekanizmayı göstermek için
Aşağıdaki oranlar varsayımsaldır, güncel piyasa değeri değildir; sadece hesabın nasıl işlediğini göstermek içindir.
- Varsayım: Brüt mevduat faizi %40, stopaj sonrası net %34, aynı dönem enflasyonu %35 olsun.
- Reel getiri ≈ %34 − %35 = yaklaşık %−1.
- Yani bu varsayımlarla para nominal olarak büyürken alım gücü hafifçe eriyor.
Farklı varsayımlarla (örneğin net faiz enflasyonun belirgin üstündeyse) reel getiri pozitif olur ve mevduatta beklemek gerçekten kazandırır. Önemli olan sabit bir sonuç değil, kendi güncel rakamlarınızla bu iki çıkarımı yapmaktır.
Peki bu gerçekçi bir strateji mi?
Şu koşullar birlikte sağlanıyorsa mevduatta değerlendirmek anlamlı olabilir:
- Net faiz, enflasyonun üzerinde kalıyor (pozitif reel getiri).
- Ödediğiniz kira, sahiplik maliyetinin (taksit + emlak vergisi + bakım + sigorta + fırsat maliyeti) altında.
- Parayı gerçekten yatırıyorsunuz, harcamıyorsunuz. Bu strateji, ancak birikim disiplini varsa işler.
- Kısa-orta vadede taşınma esnekliğine değer veriyorsunuz.
Bunların tersi geçerliyse (reel getiri negatifse, kira sahiplik maliyetine yakınsa veya parayı biriktiremiyorsanız) “peşinatı mevduata koyma” fikri kâğıt üstünde kalır.
Aracın buradaki rolü
Hesap makinesi tam da bu karşılaştırmayı sizin yerinize yapar: kiracının bağlamadığı parayı seçtiğiniz mevduat faiziyle ay ay büyütür, ev sahibinin sahiplik giderlerini işler ve iki tarafın da servetini bugünkü Türk Lirasıyla gösterir. Böylece “mevduat gerçekten kazandırıyor mu” sorusunu kendi rakamlarınızla test edebilirsiniz. Kavramların bütünü için Rehber & SSS sayfasına bakın.
Sık sorulan sorular
Peşinatı mevduatta değerlendirmek mantıklı mı?
Reel getiri pozitifse ve kira sahiplik maliyetinin altındaysa mantıklı olabilir. Belirleyici olan nominal faiz değil, enflasyon ve vergi sonrası kalan reel getiridir.
Fırsat maliyeti nedir?
Bir seçeneği tercih ederken vazgeçtiğiniz en iyi alternatifin getirisidir. Peşinatı eve bağlayınca o parayı yatırma fırsatından vazgeçersiniz; adil karşılaştırma bunu hesaba katar.
Nominal faiz yüksekse zenginleşir miyim?
Zorunlu değil. Yüksek faizin çoğu enflasyonu telafi ediyor olabilir. Alım gücünüzün artıp artmadığını reel getiri gösterir; sıfıra yakınsa gerçek zenginlik pek artmaz.
Mevduat getirisinden vergi kesilir mi?
Evet, faiz gelirinden kaynağında stopaj kesilir; oran vade ve döneme göre değişebilir. Bu kesinti net getiriyi düşürür. Güncel oranı resmî kaynaktan doğrulayın.