Kredi ile ev almak: kapsamlı rehber
Peşinatın yetmiyor ama ev almak istiyorsan konut kredisi devreye girer. Peki krediyle almak ne zaman mantıklı, taksit neye göre belirlenir ve hangi gizli masraflar var? Bu rehber kredili ev alımını sade bir dille anlatır.
Krediyle almak ne zaman mantıklı?
Kredinin avantajlı olup olmadığını üç şey belirler: aylık taksitin kira ile farkı, kredi faizi ve evin beklenen değer artışı. Faiz; kira artışının ve mevduat getirisinin altında kalıyorsa, bugün borçlanıp ileride değerlenen bir eve sahip olmak öne çıkar. Faiz yüksekse ödenen toplam faiz, sahip olmanın getirdiği avantajı eritir.
Peşinat ne kadar olmalı?
Türkiye'de bankalar düzenlemeler gereği konut değerinin tamamına kredi vermez; genelde en az %20-25 peşinat istenir. Peşinat ne kadar yüksekse çekilen kredi, dolayısıyla ödenen faiz o kadar az olur. Hesap aracında peşinatı %0'a kadar indirip "tamamı kredi olsaydı" senaryosunu da görebilirsin; bu gerçek bir teklif değil, bir karşılaştırma noktasıdır.
Taksit nasıl hesaplanır?
Taksitler eşit ödemeli (anüite) yöntemiyle bulunur: anapara, aylık faiz oranı ve vade kullanılarak her ay aynı tutarda bir ödeme çıkar. Önemli denge şudur: vadeyi uzatmak aylık taksiti düşürür ama ödediğin toplam faizi ciddi biçimde artırır.
Kendi rakamlarını denemek istersen: Konut Kredisi Hesaplama aracına tutar, vade ve faizi gir; aylık taksit, toplam geri ödeme, toplam faiz ve ay ay ödeme planı (amortisman) tablosunu anında görürsün. BSMV/KKDF ve dosya masrafını da opsiyonel ekleyebilirsin.
Görünmeyen masraflar
Taksitin yanında genelde şu kalemler de vardır:
- Kredi tahsis ücreti
- Ekspertiz (değerleme) ücreti
- İpotek tesis masrafı
- Zorunlu DASK ve genellikle konut/hayat sigortası
- Tapu harcı ve varsa emlakçı komisyonu
Bunlar peşin ödenen ya da krediye eklenen ek maliyetlerdir ve karşılaştırmaya dahil edilmelidir. Hesap makinesi bu masrafların önemli bir kısmını zaten hesaba katar.
Kredi mi, nakit mi, kira mı?
Asıl soru genelde "kredi mi nakit mi" değil, "almak mı kiralamak mı". Hesap makinesi nakit ve kredili alım senaryolarını ayrı ayrı, kirada kalıp parayı değerlendirmekle karşılaştırır. Kavramların tamamı için Rehber & SSS sayfasına bakabilirsin.
Sık sorulan sorular
Kredi ile ev almak mantıklı mı?
Aylık taksitin kira ile farkına, kredi faizine ve evin değer artışına bağlıdır. Faiz; kira artışının ve mevduat getirisinin altındaysa kredi avantajlı olabilir. Faiz yüksekse ödenen toplam faiz, kira ile sahip olmanın farkını kolayca aşar.
Ne kadar peşinat gerekir?
Türkiye'de konut kredilerinde bankalar düzenlemeler gereği genelde en az %20-25 peşinat ister; yani kredi, konut değerinin belirli bir oranıyla sınırlıdır. Hesap aracında ise farklı senaryoları görmek için peşinatı %0'a kadar indirebilirsiniz.
Kredi taksiti nasıl hesaplanır?
Taksitler eşit ödemeli (anüite) yöntemiyle hesaplanır: anapara, aylık faiz ve vade kullanılarak her ay aynı tutarda ödeme çıkar. Vade uzadıkça aylık taksit düşer ama ödenen toplam faiz artar.
Konut kredisinde hangi ek masraflar var?
Taksit dışında; kredi tahsis ücreti, ekspertiz (değerleme) ücreti, ipotek tesis masrafı, zorunlu DASK ve genelde konut/hayat sigortası gibi kalemler vardır. Bunlar toplam maliyeti artırır ve karşılaştırmaya dahil edilmelidir.
Sabit faiz mi değişken faiz mi?
Türkiye'de konut kredileri çoğunlukla sabit faizlidir; taksit vade boyunca değişmez, bu da öngörülebilirlik sağlar. Değişken faizli ürünlerde taksit piyasaya göre değişebilir ve risk daha yüksektir.