Örnek hesap: 14 milyonluk ev mi, 50 bin lira kira mı?
Son güncelleme: Eylül 2026 · Rakamlar aracın Ağustos 2026 varsayılanlarıyla, hesap motorundan alınmıştır.
Soyut anlatmak yerine tek bir örneği baştan sona işleyelim: fiyatı 14.000.000 TL olan bir ev ve aynı evin 50.000 TL aylık kirası. Aşağıdaki her rakam, ana sayfadaki hesap makinesinin kullandığı motorun gerçek çıktısıdır; aynı girdilerle aynı sonucu birebir görebilirsiniz.
1. adım: İlk bakış, fiyat-kira oranı
Yıllık kira 50.000 × 12 = 600.000 TL. Fiyat-kira oranı 14.000.000 ÷ 600.000 ≈ 23,3. Kaba kılavuza göre (15 altı almayı, 20 üstü kiralamayı destekler) bu ev kirasına göre pahalı tarafta; ilk süzgeç kiralamayı işaret ediyor. Ama kira zamlarını hesaba katınca tablo yumuşuyor: kira her yıl zamlandığı için ev kendini nominal olarak yaklaşık 8,2 yılda çıkarıyor. İki sayının farkı, kira artışının gücünü gösterir.
2. adım: Alım günü cebinden çıkacak para
%25 peşinatla kredi kullanıldığında alım günü tablosu şöyledir (ayrıntılar için masraflar rehberine bakabilirsiniz):
| Peşinat (%25) | 3.500.000 TL |
|---|---|
| Tapu harcı (%4) | 560.000 TL |
| Emlakçı komisyonu (%2 + KDV) | 336.000 TL |
| Kredi tahsis ücreti (%0,5) | 52.500 TL |
| Sigorta, ipotek tesis ve diğer kredi masrafları (%1) | 105.000 TL |
| Ekspertiz ve sabit masraflar | 27.000 TL |
| Toplam nakit ihtiyacı | ≈ 4.580.500 TL |
Yani "peşinatım hazır" demek yetmiyor: masraflar peşinatın üstüne yaklaşık 1.080.500 TL (peşinatın %31'i) ekliyor. Kirada kalan taraf için bu paranın tamamı mevduatta kalıp getiri üretecekti; hesap bu fırsat maliyetini de sayar.
3. adım: Aylık yük, taksit ile kira
10.500.000 TL kredi, 10 yıl vade, aylık %2,93 (piyasa ortalaması) ile taksit 317.577 TL. Kirası 50.000 TL olan ev için taksit, kiranın yaklaşık 6,4 katı. Aynı kredi pazarlıkla en iyi orandan (%2,84) çekilirse taksit 308.925 TL'ye iner; ayda 8.652 TL, 10 yılda yaklaşık 1 milyon TL fark eder. Faiz pazarlığı, ev pazarlığı kadar önemlidir.
4. adım: 10 yıl sonra kim önde? Üç senaryo
Sonucu en çok belirleyen varsayım, evin enflasyona göre (reel) ne kadar değerleneceği. Motor üç senaryoyu ay ay işleyip her şeyi bugünkü alım gücüne çevirir:
| Senaryo (ev, reel) | Alan | Kirada kalan | Sonuç |
|---|---|---|---|
| Kötümser (−%3/yıl) | 10,1M TL | 20,3M TL | Kiralayan 10,2M önde |
| Tarihsel (+%3/yıl) | 18,4M TL | 20,6M TL | Kiralayan 2,2M önde |
| İyimser (+%5/yıl) | 22,3M TL | 20,7M TL | Alan 1,5M önde |
Okuması: ev, aracın "tarihsel" senaryosundaki gibi enflasyonun %3 üzerinde değerlense bile bu girdilerle kiralayan önde bitiriyor; çünkü fiyat-kira oranı yüksek (23,3) ve taksit kiranın çok üstünde. Alan tarafın kazanması için ev yılda reel +%4,2'den hızlı değerlenmeli (kırılma noktası). Faiz %3,65'e çıksa kırılma noktası +%6,2'ye fırlıyor; o hızda kalıcı reel değerlenme, buradaki üç senaryonun da üstünde bir beklentidir.
Bu örnekten çıkarılacak üç ders
- Karar tek sayıya sıkışmaz. Aynı ev, değerlenme beklentisine göre 10,2M kaybettirir ya da 1,5M kazandırır. Beklenti seçilmeden sonuç çıkmaz.
- Faiz, sonucun ana kaldıraçlarından. Piyasa ortalaması %2,93 ile kiralayan 2,2M önde; pazarlıkla %2,84'e inildiğinde fark 1,7M'ye geriliyor, faiz %3,65'e çıkarsa 6,4M'ye açılıyor.
- Masraflar görünmez ama büyük. Alım günü yaklaşık 1,1M TL'lik masraf, kısa kalışlarda tek başına dengeyi kiralamaya çevirebilir.
Her ev bu örnekten farklıdır; fiyat ve kira girilerek aynı tablo kendi rakamlarınızla saniyeler içinde alınabilir. Varsayımların tamamı araçta görünür ve değiştirilebilir.
Sık sorulan sorular
14 milyonluk ev için aylık taksit ne kadar?
%25 peşinatla 10,5M TL kredi çekilir; 10 yıl vade ve piyasa ortalaması olan aylık %2,93 faizle taksit yaklaşık 317.577 TL'dir. Pazarlıkla en iyi orandan (%2,84) çekilirse 308.925 TL'ye iner.
Peşinat dışında ne kadar masraf çıkar?
Bu örnekte tapu harcı, emlakçı komisyonu, kredi tahsis ücreti ve ekspertiz dahil alım günü yaklaşık 1.080.500 TL; peşinatla birlikte toplam nakit ihtiyacı 4.580.500 TL'dir.
Sonuç neden "kesin al" ya da "kesin kirala" değil?
Çünkü sonuç, evin gelecekteki reel değerlenmesine bağlı ve bu kimsenin kesin bilemeyeceği bir şeydir. Hesap, senaryoları ve kırılma noktasını verir; beklentiyi kullanıcı seçer.
İlgili yazılar
- Ev alırken ödenen masraflar: bu hesaptaki her masraf kaleminin açıklaması.
- Fiyat-kira oranı: 23,3 sayısının anlamı.
- Rehber ve SSS: yöntemin tamamı.