Ev alırken ödenen masraflar: tapu, emlakçı, kredi, sigorta
Son güncelleme: 2026-07-29 · Oranlar Temmuz 2026 itibarıyla; değişirse bu sayfa güncellenir.
"Peşinatım hazır" ile "evi alabilirim" aynı şey değil. Tapu, emlakçı, kredi ücretleri ve sigortalar; alım günü, ev fiyatının %6-7'si kadar ek nakit ister. Bu sayfa hem masraf kalemlerini tek tek açıklar hem de hesap aracımızın her kalem için hangi varsayımı neden kullandığını gösterir; yani aynı zamanda aracın şeffaflık belgesidir.
Alım günü ödenen masraflar
Tapu harcı: satış bedelinin %4'ü
Tapu devrinde, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden toplam %4 harç ödenir. Kanuni paylaşım alıcı %2 + satıcı %2'dir; uygulamada ise pazarlığa göre değişir ve harcın tamamı sıklıkla alıcıya yansıtılır. Aracımız temkinli tarafta kalıp %4'ün tamamını alıcıya yazar; satıcıyla yarı yarıya anlaşırsan gerçek maliyetin bu varsayımdan düşük çıkar. Ayrıca döner sermaye ücreti gibi küçük kalemler de vardır; bunlar sabit masraf kalemi içinde düşünülür.
Emlakçı komisyonu: %2 + KDV
Taşınmaz ticareti mevzuatına göre alım satımda hizmet bedeli, satış bedelinin %2'sini (KDV hariç) aşamaz. KDV ile birlikte alıcı için yaklaşık %2,4 eder; aracımızın kullandığı oran budur. Sahibinden alırsan bu kalem sıfırlanır; hesapta bunu görmek için varsayımı düşürebilirsin. Satarken de benzer bir komisyon ödendiği için aracımız satış tarafında da %2,4 masraf varsayar; bu, kısa süre oturup satmanın neden pahalı olduğunun ana sebebidir.
Kredi ücretleri: tahsis + ekspertiz + ipotek
Krediyle alıyorsan bankalar genelde şu kalemleri ister:
- Tahsis (dosya) ücreti: kredi tutarının bir oranı; aracımızın varsayımı binde 5.
- Ekspertiz ücreti: evin değerlemesi için zorunlu rapor.
- İpotek tesis ücreti: tapuya ipotek şerhi konması.
Aracımız ekspertiz, ipotek ve benzeri kalemleri toplam 27.000 TL sabit masraf olarak varsayar. Bankadan bankaya değişir; kredi pazarlığında taksit kadar bu ücretleri de sor. Ayrıntı için kredi kontrol listesine bak.
Sahip olduktan sonra devam eden giderler
Kiracının tek düzenli gideri kirası; ev sahibinin ise bitmeyen bir listesi var. Aracımız bu yüzden karşılaştırmayı yalnızca "taksit ile kira" üzerinden değil, şu kalemleri de sayarak yapar:
| Kalem | Aracın varsayımı | Not |
|---|---|---|
| Emlak vergisi | Ev değerinin binde 2'si / yıl | Büyükşehirlerde konut oranı; belediyeye ödenir. |
| DASK + konut sigortası | 12.000 TL / yıl (başlangıç) | DASK zorunlu; tutar her yıl enflasyonla artar. |
| Bakım-onarım | Ev değerinin binde 5'i / yıl | Boya, tesisat, aidat dışı onarımlar için ihtiyatlı bir ortalama. |
| Satışta emlakçı | Satış bedelinin %2,4'ü | Evi elden çıkarırken ödenir; kısa kalışları pahalılaştırır. |
Kiracı tarafında ise aracımız 2 aylık depozito varsayar: bu para geri alınır ama süre boyunca getiri üretemez; hesap bunu da fırsat maliyeti olarak sayar.
Somut örnek: 14 milyonluk ev
Bu oranların 14.000.000 TL'lik bir evde ne anlama geldiğini örnek hesap sayfasında adım adım işledik: alım günü masrafları yaklaşık 975.500 TL tutuyor ve peşinatla birlikte toplam nakit ihtiyacı 4,5 milyon TL'ye yaklaşıyor.
Neden bu kadar önemli?
Alım ve satım masrafları toplamda ev fiyatının kabaca %9'una ulaşabilir (alışta %6-7, satışta %2,4). Bu, iki sonuç doğurur:
- Kısa kalışlar aleyhine çalışır. 2-3 yıl oturup satacaksan, ev bu masrafı çıkaracak kadar değerlenmek zorunda; çoğu zaman kiralamak öne geçer.
- Fırsat maliyeti büyür. Masraflara giden her lira, kirada kalsaydın mevduatta çalışacaktı. Hesap aracı bu yüzden masrafları peşinatla birlikte kiracının başlangıç birikimine yazar.
Sık sorulan sorular
Tapu harcını alıcı mı satıcı mı öder?
Kanunen yarı yarıya (%2 + %2) paylaşılır; uygulamada pazarlığa bağlıdır ve sıklıkla tamamı alıcıya yansıtılır. Aracımız temkinli davranıp %4'ün tamamını alıcıya yazar.
Emlakçı komisyonunun yasal üst sınırı ne?
Alım satımda satış bedelinin %2'si (KDV hariç). KDV dahil yaklaşık %2,4 eder. Kiralamada ise üst sınır bir aylık kiradır.
Bu varsayımları kendi durumuma göre değiştirebilir miyim?
Oranlar motorda ihtiyatlı ortalamalar olarak durur; sahibinden alım gibi durumlar için sonucun nasıl değiştiğini görmek istersen aracı açıp varsayımlar panelinden peşinat, faiz ve vade gibi ana kalemleri değiştirebilirsin.
Masraflar hesaba nasıl giriyor?
Alım günü masrafları, alan tarafın başlangıçta harcadığı paraya eklenir; kirada kalan senaryoda ise aynı para mevduata yatırılmış sayılır. Yıllık giderler her ay sahiplik maliyetine işlenir. Yöntemin tamamı rehberde.
İlgili yazılar
- Örnek hesap: 14 milyonluk ev: masrafların gerçek bir hesaptaki yeri.
- Konut kredisi rehberi: faiz, vade ve taksit mantığı.
- Kredi kontrol listesi: bankaya sorulacak ücretler.