Ev alırken ödenen masraflar: tapu, emlakçı, kredi, sigorta
Son güncelleme: Eylül 2026 · Oranlar Ağustos 2026 itibarıyla; değişirse bu sayfa güncellenir.
"Peşinatım hazır" ile "evi alabilirim" aynı şey değil. Tapu, emlakçı, kredi ücretleri ve sigortalar; alım günü, ev fiyatının %7-8'i kadar ek nakit ister. Bu sayfa hem masraf kalemlerini tek tek açıklar hem de hesap aracının her kalem için hangi varsayımı neden kullandığını gösterir; yani aynı zamanda aracın şeffaflık belgesidir.
Alım günü ödenen masraflar
Tapu harcı: satış bedelinin %4'ü
Tapu devrinde, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden toplam %4 harç ödenir. Kanuni paylaşım alıcı %2 + satıcı %2'dir; uygulamada ise pazarlığa göre değişir ve harcın tamamı sıklıkla alıcıya yansıtılır. Araç temkinli tarafta kalıp %4'ün tamamını alıcıya yazar; satıcıyla yarı yarıya anlaşılırsa gerçek maliyet bu varsayımın altında kalır. Ayrıca döner sermaye ücreti gibi küçük kalemler de vardır; bunlar sabit masraf kalemi içinde düşünülür.
Emlakçı komisyonu: %2 + KDV
Taşınmaz ticareti mevzuatına göre alım satımda hizmet bedeli, satış bedelinin %2'sini (KDV hariç) aşamaz. KDV ile birlikte alıcı için yaklaşık %2,4 eder; aracın kullandığı oran budur. Sahibinden alımda bu kalem sıfırlanır; sonucun nasıl değiştiğini görmek için varsayım araçtan düşürülebilir. Satışta da benzer bir komisyon ödendiği için araç satış tarafında da %2,4 masraf varsayar; bu, kısa süre oturup satmanın neden pahalı olduğunun ana sebebidir.
Kredi ücretleri: tahsis + ekspertiz + ipotek
Krediyle alımda bankalar genelde şu kalemleri ister:
- Tahsis (dosya) ücreti: kredi tutarının bir oranı. Yasal tavan binde 5'tir; aracın varsayımı da budur.
- Ekspertiz ücreti: SPK lisanslı değerleme raporu; tutarı konuta ve değerleme şirketine göre değişir, bankadan yazılı olarak isteyin.
- İpotek tesis ücreti: tapuya ipotek şerhi konması; sabit bir kalemdir, tutarını tapu harç tarifesinden ve bankanızdan doğrulayın.
- Sigortalar: DASK zorunlu; bankalar genelde konut ve hayat sigortası da ister. Hayat sigortası primi yaşa ve kredi tutarına göre değişir.
Bu kalemlerin toplamı bankaya ve krediye göre değişir; tek bir oran yoktur. Araç temkinli bir varsayım kullanır ve bunu üç parçada kurar: tahsis için binde 5, sigorta ve ipotek tesis gibi kalemler için kredi tutarının %1'i, ekspertiz ve benzeri sabit ücretler için 27.000 TL. 10,5 milyon TL'lik bir kredide bu yaklaşık 184.500 TL, yani kredinin %1,8'i eder. Bankadan bankaya değişir; kredi pazarlığında taksit kadar bu ücretleri de sormanız önerilir. Ayrıntı için kredi kontrol listesine bakabilirsiniz.
Sahip olduktan sonra devam eden giderler
Kiracının tek düzenli gideri kirasıdır; ev sahibinin gider listesi ise uzundur. Araç bu yüzden karşılaştırmayı yalnızca "taksit ile kira" üzerinden değil, şu kalemleri de sayarak yapar:
| Kalem | Aracın varsayımı | Not |
|---|---|---|
| Emlak vergisi | Ev değerinin binde 2'si / yıl | Büyükşehirlerde konut oranı; belediyeye ödenir. |
| DASK + konut sigortası | 12.000 TL / yıl (başlangıç) | DASK zorunlu; tutar her yıl enflasyonla artar. |
| Bakım-onarım | Ev değerinin binde 5'i / yıl | Boya, tesisat, aidat dışı onarımlar için ihtiyatlı bir ortalama. |
| Satışta emlakçı | Satış bedelinin %2,4'ü | Evi elden çıkarırken ödenir; kısa kalışları pahalılaştırır. |
Kiracı tarafında ise araç 2 aylık depozito varsayar: bu para geri alınır ama süre boyunca getiri üretemez; hesap bunu da fırsat maliyeti olarak sayar.
Somut örnek: 14 milyonluk ev
Bu oranların 14.000.000 TL'lik bir evde ne anlama geldiğini örnek hesap sayfasında adım adım işlenmiştir: alım günü masrafları yaklaşık 1.080.500 TL tutuyor ve peşinatla birlikte toplam nakit ihtiyacı 4.580.500 TL oluyor.
Neden bu kadar önemli?
Alım ve satım masrafları toplamda ev fiyatının kabaca %10'una ulaşabilir (aracın varsayımlarıyla: krediyle alışta ~%7,7, satışta %2,4). Bu, iki sonuç doğurur:
- Kısa kalışlar aleyhine çalışır. 2-3 yıl oturup satılacaksa, evin bu masrafı çıkaracak kadar değerlenmesi gerekir; çoğu zaman kiralamak öne geçer.
- Fırsat maliyeti büyür. Masraflara giden her lira, kirada kalınsaydı mevduatta çalışacaktı. Hesap aracı bu yüzden masrafları peşinatla birlikte kiracının başlangıç birikimine yazar.
Sık sorulan sorular
Tapu harcını alıcı mı satıcı mı öder?
Kanunen yarı yarıya (%2 + %2) paylaşılır; uygulamada pazarlığa bağlıdır ve sıklıkla tamamı alıcıya yansıtılır. Araç temkinli davranıp %4'ün tamamını alıcıya yazar.
Emlakçı komisyonunun yasal üst sınırı ne?
Alım satımda satış bedelinin %2'si (KDV hariç). KDV dahil yaklaşık %2,4 eder. Kiralamada ise üst sınır bir aylık kiradır.
Bu varsayımları kendi durumuma göre değiştirebilir miyim?
Oranlar motorda ihtiyatlı ortalamalar olarak durur; sahibinden alım gibi durumlar için sonucun nasıl değiştiğini görmek isterseniz aracı açıp varsayımlar panelinden peşinat, faiz ve vade gibi ana kalemleri değiştirebilirsiniz.
Masraflar hesaba nasıl giriyor?
Alım günü masrafları, alan tarafın başlangıçta harcadığı paraya eklenir; kirada kalan senaryoda ise aynı para mevduata yatırılmış sayılır. Yıllık giderler her ay sahiplik maliyetine işlenir. Yöntemin tamamı rehberde.
İlgili yazılar
- Örnek hesap: 14 milyonluk ev: masrafların gerçek bir hesaptaki yeri.
- Konut kredisi rehberi: faiz, vade ve taksit mantığı.
- Kredi kontrol listesi: bankaya sorulacak ücretler.