İstanbul'da Ev Almak mı Kiralamak mı? (2026)
Son güncelleme: Ağustos 2026
İstanbul'da ortalama konut fiyatı Mayıs 2026'da 6.950.240 TL, metrekare fiyatı 63.184 TL. 2025 boyunca 280.262 konut satıldı ve fiyatlar yıllık nominal olarak %31,6 arttı. Ama bu artış enflasyonun altında kaldı: ev, TL değeri büyürken alım gücü olarak reel değer kaybetti. Bu tablo, peşinatı yatırımda değerlendirip kirada kalma seçeneğini güçlendiren bir zemin. Sizin durumunuzda hangisi öne çıkıyor, aşağıdan hesaplayabilirsiniz.
| Metrekare fiyatı | 63.184 TL |
|---|---|
| Ortalama konut fiyatı | 6.950.240 TL |
| 2025 konut satışı | 280.262 adet |
| Yıllık nominal artış | %31,6 |
Kaynak: Emlakjet/Endeksa Konut Değer Raporu (Mayıs 2026) · satış adetleri TÜİK Konut Satış İstatistikleri 2025.
Bu rakamlarla sizin için al mı kirala mı? Hesaplayın →
İstanbul'da 100 m² ev almanın maliyeti: peşinat, taksit ve masraf
Yukarıdaki metrekare fiyatını somut bir bütçeye çevirelim. Aşağıdaki tablo, İstanbul'da 100 m²'lik bir konut için sitenin hesap motorunun ürettiği gerçek rakamlardır; ana sayfadaki araçla birebir aynı hesap.
| Ev fiyatı (100 m²) | 6.318.400 TL |
|---|---|
| Peşinat (%25) | 1.579.600 TL |
| Kredi tutarı | 4.738.800 TL |
| Aylık taksit (10 yıl vade) | 143.327 TL |
| Toplam geri ödeme | 17.199.237 TL |
| Alım günü masraflar | 502.460 TL |
| Bugün cebinden çıkan (peşinat + masraf) | 2.082.060 TL |
İstanbul'da 4.738.800 TL kredi, aylık %2,93 faiz (Ağustos 2026 piyasa ortalaması) ve 10 yıl vade varsayımıyla; masraf dökümü alım masrafları sayfasında.
Yani İstanbul'da 100 m² bir ev, bugün 2.082.060 TL nakit ve ayda 143.327 TL demek. Kredinin 10 yıl boyunca ödettiği faiz tek başına 12.460.437 TL; faizin ev fiyatına oranı %197.
İstanbul'da bu ev 10 yıl sonra ne eder?
İstanbul için üç senaryo, bugünün alım gücüyle (enflasyondan arındırılmış), 4.659.341 TL ile 10.292.008 TL arasında değişiyor; aradaki 5.632.667 TL fark, kararı en çok belirleyen belirsizliğin büyüklüğüdür.
| Kötümser (reel −%3/yıl) | 4.659.341 TL |
|---|---|
| Tarihsel (reel +%3/yıl) | 8.491.401 TL |
| İyimser (reel +%5/yıl) | 10.292.008 TL |
Rakamlarla İstanbul: ülke ortalamasına göre nerede?
İstanbul'da metrekare fiyatı 63.184 TL; Türkiye ortalaması 40.486 TL ile karşılaştırıldığında yaklaşık %56 üstünde. Ortalama konut fiyatı 6.950.240 TL, ülke ortalaması 5.020.264 TL olan değerin %38 üstünde. Metrekare ülke ortalamasının belirgin üstünde olduğunda ev kirayla kendini daha uzun sürede çıkarır; bu, peşinatı yatırımda değerlendirip kirada kalma seçeneğini güçlendirebilir.
Somut bir örnek: İstanbul'da 100 m²'lik bir konut, güncel metrekare fiyatıyla kabaca 6.318.400 TL eder. %25 peşinatla bu, bugün 1.579.600 TL peşin ödeme ve kalanını kredi demektir. Aynı evi kiralamak yerine bu taksiti üstlenmek sizin için mantıklı mı, İstanbul rakamlarını araca girip bugünkü parayla görebilirsiniz.
Türkiye ortalaması: Emlakjet/Endeksa Konut Değer Raporu (Mayıs 2026).
İstanbul'da il ortalaması neden tek başına yol göstermez?
İstanbul tek bir konut pazarı değil, onlarca farklı pazarın toplamıdır. İl ortalaması, sahil şeridindeki yenilenmiş bir daire ile çeperdeki eski bir apartman dairesini aynı sepete koyar. Bina yaşı ve deprem yönetmeliği öncesi yapı stoğu, aynı ilçe içinde bile fiyatı ciddi biçimde ayrıştırır; yenileme veya güçlendirme ihtimali olan bir binada ucuz görünen daire, ileride ek maliyet anlamına gelebilir.
Bu yüzden İstanbul'da sağlıklı bir al mı kirala mı hesabı, il ortalamasıyla değil, gerçekten baktığınız semtteki fiyat ve o semtte ödenen kirayla yapılmalıdır. İstanbul'un bir avantajı pazarın derinliğidir: 2025'te il genelinde 280.262 konut el değiştirdi; bu, hem alırken seçeneğin hem de günü geldiğinde satarken alıcının görece bol olduğu anlamına gelir. Aracın varsayılanlarını kendi semtinizin rakamlarıyla değiştirmeniz, sonucu ortalamaya göre çok daha anlamlı kılar.
Sık sorulan sorular
İstanbul'da ortalama ev fiyatı ne kadar?
İstanbul'da metrekare fiyatı 63.184 TL (Mayıs 2026, Emlakjet/Endeksa Konut Değer Raporu). Bu, 100 m²'lik bir konut için kabaca 6.318.400 TL eder. İldeki ortalama konut satış fiyatı ise 6.950.240 TL. İstanbul içinde semt ve bina yaşı bu ortalamadan ciddi sapma yaratır.
İstanbul'da ev almak mı kiralamak mı daha mantıklı?
Rakamla bakalım: İstanbul'da 100 m²'lik bir ev 6.318.400 TL; %25 peşinat ve 10 yıl vadeyle aylık taksit 143.327 TL, alım günü masraflarla birlikte bugün cebinizden 2.082.060 TL çıkar. Bu taksit İstanbul'da aylık kiranın kaç katıysa cevap da o yönde değişir: kira 71.663 TL civarındaysa almak zorlanır, 121.828 TL üstündeyse almak güçlenir. İstanbul için ödediğiniz kirayı hesap aracına girip sonucu bugünkü lirayla görebilirsiniz.
İstanbul'da konut fiyatları gerçekten artıyor mu?
İstanbul'da fiyatlar yıllık nominal %31,6 arttı; ancak enflasyondan arındırınca reel olarak geriledi. TL cinsinden artış, alım gücü kazancı anlamına gelmiyor.
İstanbul'da 100 m² ev ne kadar?
İstanbul'da güncel metrekare fiyatıyla 100 m²'lik bir konut kabaca 6.318.400 TL eder (metrekare 63.184 TL). Bu kaba bir çeviri; İstanbul içinde konum, kat ve bina yaşı fiyatı ciddi biçimde ayrıştırır.
İstanbul'da hesabı il ortalamasıyla mı, semt fiyatıyla mı yapmalı?
Semt fiyatıyla. İl ortalaması, birbirinden çok farklı onlarca ilçenin karışımıdır ve baktığınız dairenin gerçek maliyetini yansıtmayabilir. Araca il ortalaması yerine ilgilendiğiniz semtteki gerçek satış fiyatını ve o semtte ödenen kirayı girmeniz, sonucu belirgin biçimde isabetli kılar.