Ev almak mı kiralamak mı?
Kısa cevap yok; sizin rakamlarınızla yapılmış bir hesap var
"Ev almak mı kiralamak mı daha mantıklı?" sorusunun herkese uyan tek bir cevabı yok. Doğru karar; evin fiyatına, kirasına, kredi faizine, enflasyona ve kaç yıl o evde oturulacağına göre değişir. Yukarıdaki hesap aracı tam da bunu yapar: evin fiyatı yazılır, kirası biliniyorsa o da girilir. İki yol (krediyle ya da nakit alıp masrafları ödemek ile kirada kalıp parayı biriktirmek) yıl yıl yan yana konur ve sonuç bugünün alım gücüyle gösterilir. Kira bilinmiyorsa alan boş bırakılabilir; o zaman araç karar vermez, evin künyesini çıkarır: taksit, toplam faiz, alım maliyeti ve evin süre sonundaki reel değeri. Al mı kirala mı sorusunun cevabı ödenen kiraya bağlı olduğu için, kira girilmeden verilen bir karar yanıltıcı olurdu.
Karar aslında neye bağlı?
Aynı ev için "al" ya da "kirala" cevabını değiştiren birkaç ana etken var. Aracı kullanırken bunları kendi durumunuza göre ayarlayabilirsiniz:
- Evlerin reel değerlenmesi. Sonucu en çok belirleyen varsayım budur. Ev, enflasyonun ne kadar üstünde (ya da altında) değer kazanıyor? Aracın varsayılan senaryosu enflasyonun biraz üstünü alır; gerçekleşme şehre ve döneme göre çok oynar.
- Fiyat / yıllık kira oranı. Evin fiyatını yıllık kiraya bölünce çıkan sayı, kabaca "kaç yılda kendini kirayla öder" demektir. Düşükse almak, yüksekse kiralamak öne çıkar.
- Kredi faizi, peşinat ve vade. Taksitin kiradan ne kadar farklı olduğu ve peşinat için bugün ödenecek para, kararın nakit tarafını belirler.
- Kaç yıl oturulacağı. Kısa vadede tapu, emlakçı ve masraflar almayı ağırlaştırır; ufuk uzadıkça ev sahipliği genelde toparlar.
- Alternatifin getirisi. Kirada kalındığında peşinat ve aradaki fark mevduatta ya da başka bir yatırımda değerlendirilir; onun reel getirisi de hesaba girer.
Fiyat / kira oranı: 30 saniyelik ön eleme
Detaylı hesaba girmeden önce hızlı bir sağlama yapılabilir. Evin satış fiyatını yıllık kirasına (aylık kira × 12) bölün; çıkan orana göre kaba bir yön:
| Fiyat / yıllık kira | Kaba yorum |
|---|---|
| 15'in altı | Almak lehine; ev kirasıyla kendini görece hızlı çıkarıyor. |
| 15 - 20 arası | Kararsız bölge; farkı diğer varsayımlar (faiz, değerlenme, ufuk) belirler. |
| 20'nin üstü | Kiralamak lehine; ev pahalı, kira görece ucuz. |
Bu yalnızca bir ön eleme; kesin kararı yukarıdaki araçla, kendi faiz ve enflasyon beklentinizi girerek verin. Ölçütün ayrıntısı için fiyat / kira oranı sayfasına bakabilirsiniz.
Neden "bugünkü parayla" hesaplanıyor?
10 yıl sonraki milyonlar bugünkü milyonlarla aynı şey değil; arada enflasyon var. Bu yüzden araç tüm tutarları bugünün alım gücüne çevirir. Yani ekranda görünen "şu kadar milyon önde" ifadesi, şişmiş nominal rakam değil, gerçek alım gücü farkıdır. Reel getiri mantığını daha ayrıntılı okumak isterseniz reel getiri ve kira artışı sayfaları konuyu açıyor.
Krediyle almak: taksit her şey değil
"Taksit kiradan az, o zaman alırım" hızlı ama eksik bir kıyastır. Peşinat için bugün büyük bir para bağlanır; o para kirada kalındığında getiri sağlardı. Ayrıca tapu, emlakçı, bakım ve sigorta gibi masraflar vardır. Araç bunların hepsini hesaba katar. Krediyi ayrı çözmek isterseniz konut kredisi hesaplama, güncel oranlar için konut kredisi faiz oranları, dikkat edilmesi gerekenler için kredide dikkat sayfalarına göz atabilirsiniz.
Şehre göre değişir
Fiyat / kira dengesi İstanbul'da, Ankara'da ve İzmir'de aynı değil. Şehir sayfalarında il il 2026 konut fiyatları ve al mı kirala mı yorumu var; her rakam kaynak ve tarih etiketli:
Sık sorulanlar
- Ev almak mı kiralamak mı 2026'da daha mantıklı?
- Tek bir cevabı yok. Yüksek kredi faizinin sürdüğü dönemde taksitler kirayı zorlarken, evin enflasyonu ne kadar yeneceği beklentisi kararı belirler. Kendi rakamlarınızı yukarıdaki araca girip iki senaryoyu bugünkü parayla karşılaştırmanız en sağlıklısıdır.
- Kiralamak "parayı çöpe atmak" mı?
- Şart değil. Kirada kalıp peşinat ile aradaki farkı düzenli biriktiren biri, evin reel değerlenmesi düşük kaldığı senaryolarda ev alandan önde çıkabilir. Belirleyici olan, o paranın gerçekten değerlendirilip değerlendirilmediğidir.
- Fiyat / kira oranı kaç olmalı?
- Kaba bir kılavuz olarak 15'in altı almayı, 20'nin üstü kiralamayı destekler; arası kararsız bölgedir. Bu yalnızca ön elemedir; faiz, enflasyon ve oturma süresi sonucu değiştirir.
- Hesap yatırım tavsiyesi mi?
- Hayır. Araç deneme ve fikir amaçlıdır; girilen varsayımlara göre bir kıyas sunar. Kesin karar için kendi koşullarınızı ve güncel piyasayı değerlendirin.
Yöntemi ve tüm varsayımları ayrıntısıyla okumak için rehber sayfasına, peşinat ile mevduat kıyası için peşinat mı mevduat mı sayfasına bakabilirsiniz. Baştan sona işlenmiş gerçek bir örnek için 14 milyonluk ev örneğine, tapu ve emlakçı gibi kalemlerin dökümü için alım masrafları rehberine bakabilirsiniz.
Deneme ve fikir amaçlıdır, yatırım tavsiyesi değildir. Rakamlar girilen varsayımlara dayanır.